Usucapião é a forma de tornar seu, no papel, o imóvel que você já ocupa há anos como se dono fosse. É o caminho para quem mora, planta ou trabalha em um terreno há muito tempo, mas nunca teve a matrícula em seu nome.
O escritório atua em Birigui e região, e conta com experiência prática em Registro de Imóveis — que é exatamente onde o pedido é analisado quando feito pela via extrajudicial.
Situações em que a usucapião costuma resolver
- Você mora há anos em imóvel que nunca foi escriturado no seu nome
- Comprou por contrato de gaveta e o vendedor sumiu ou já faleceu
- O imóvel está registrado no nome de pessoa falecida e não há inventário
- A área ocupada não confere com a descrição da matrícula
- Herdou a posse de familiares e nunca houve regularização
- Ocupa área rural há anos, com produção, sem título de propriedade
Modalidades
A lei prevê modalidades diferentes, com prazos e requisitos próprios. Qual delas se aplica depende do tempo de posse, do tamanho da área, do uso que se dá ao imóvel e de haver ou não documento de aquisição.
- Extraordinária — prazo mais longo de posse, sem exigir justo título nem boa-fé; o prazo pode ser reduzido se houver moradia habitual ou obra produtiva no local
- Ordinária — prazo menor, mas exige justo título e boa-fé
- Especial urbana — voltada a área urbana de pequena metragem usada para moradia, desde que não se tenha outro imóvel
- Especial rural — voltada a área rural de pequena extensão, com trabalho e moradia no local
- Familiar — para quem permanece no imóvel do casal após o abandono do lar pelo outro cônjuge, com prazo próprio e requisitos específicos
A análise de qual modalidade cabe ao seu caso é o primeiro passo, e muda todo o restante do procedimento.
Extrajudicial ou judicial
Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial, quando há concordância dos envolvidos e a documentação está completa. É a via mais rápida.
Havendo impugnação de confrontante, dúvida sobre a área ou ausência de documento essencial, o pedido segue pela via judicial.
O que costuma ser exigido
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT
- Certidão da matrícula do imóvel e das áreas confrontantes
- Ata notarial lavrada em tabelionato, atestando o tempo de posse
- Documentos que comprovem a posse ao longo dos anos: contas de água, luz, IPTU, contratos, notas de benfeitorias
- Concordância dos confrontantes
- Documentos pessoais do requerente
Perguntas frequentes
Quanto tempo de posse eu preciso ter?
Depende da modalidade e das características do imóvel e do seu uso. Os prazos variam bastante, e há hipóteses de redução. É o primeiro ponto a ser verificado.
Posso somar o tempo de quem morou antes de mim?
Em determinadas situações a lei permite somar o tempo de posse de quem antecedeu, desde que a transmissão da posse seja comprovável. Precisa ser analisado caso a caso.
O imóvel está no nome de pessoa que já morreu. Atrapalha?
Não impede. É justamente uma das situações mais comuns, e existem caminhos tanto pela usucapião quanto pelo inventário — a escolha depende do caso.
Preciso pagar IPTU atrasado?
Débitos de IPTU e a regularização fiscal costumam entrar na análise do procedimento. O tratamento varia conforme a via e o município.
Serve para imóvel público?
Bens públicos não são adquiridos por usucapião. Há, porém, outros instrumentos de regularização aplicáveis a algumas dessas situações.
Quanto tempo demora?
Varia conforme a via, a completude da documentação e eventual impugnação de confrontante. A via extrajudicial tende a ser mais rápida que a judicial.
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Higor Carvalho Martins — OAB/SP 419.553. Membro Efetivo da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.