Comprar uma casa ou apartamento de alto padrão no litoral envolve valores que não admitem improviso. O contrato assinado é a parte visível do negócio; o risco real costuma estar na matrícula do imóvel e na situação pessoal de quem vende.
O escritório faz a análise jurídica completa da operação, do primeiro documento até o registro da escritura. Atuação em Riviera de São Lourenço, Bertioga e demais praias do litoral paulista.
Por que a análise importa
Um imóvel pode estar impecável e o vendedor não. Dívida trabalhista, execução fiscal, ação cível em andamento ou processo criminal do proprietário podem alcançar o bem depois da compra, e o comprador descobre isso quando já pagou.
É por isso que a análise não se limita ao imóvel: alcança também a pessoa física ou jurídica que está vendendo, e o histórico da cadeia de transmissões.
O que é verificado
Sobre o imóvel
- Matrícula atualizada e leitura completa da cadeia dominial
- Ônus reais: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão
- Averbações pendentes, inclusive construção não regularizada
- Correspondência entre a área registrada e a área real
- Débitos de IPTU e taxas municipais
- Situação condominial: débitos, obras, rateios e assembleias
- Restrições de loteamento e convenção de condomínio
Sobre o vendedor
- Certidões cíveis e criminais da Justiça Estadual
- Certidões da Justiça Federal e do Tribunal Regional Federal
- Certidões trabalhistas do TST e do Tribunal Regional do Trabalho
- Certidões de débitos federais, estaduais e municipais
- Certidão de protesto e pesquisa de execuções em curso
- Situação societária, quando o vendedor é pessoa jurídica
- Estado civil, regime de bens e necessidade de outorga conjugal
- Existência de espólio ou inventário em curso
Riscos que a análise procura afastar
- Fraude à execução — venda feita por quem já respondia a processo capaz de levar à perda do bem
- Fraude contra credores — alienação que esvazia o patrimônio do devedor
- Evicção — perda do imóvel por decisão judicial que reconhece direito de terceiro
- Vício na cadeia dominial — falha em transmissão anterior que contamina a atual
- Herdeiro preterido — imóvel vendido sem a participação de quem tinha direito
- Dívida propter rem — débitos que acompanham o imóvel e passam ao comprador
Como funciona
- 1. Análise preliminar — leitura da matrícula e primeira avaliação de viabilidade
- 2. Levantamento de certidões — imóvel, vendedor e, quando cabível, antecessores na cadeia
- 3. Parecer — relatório com os pontos identificados, o grau de risco de cada um e o que pode ser exigido do vendedor
- 4. Contrato — elaboração ou revisão da proposta, da promessa de compra e venda e dos aditivos, com garantias adequadas ao risco encontrado
- 5. Fechamento — acompanhamento da escritura no tabelionato e do registro no Registro de Imóveis
A operação só se encerra, do ponto de vista jurídico, com o registro. Enquanto a escritura não é registrada, o comprador ainda não é o proprietário.
Perguntas frequentes
O imóvel é de construtora conhecida. Ainda preciso de análise?
Sim. Vendedor com boa reputação não elimina ônus na matrícula, pendência de averbação, restrição de loteamento nem dívida condominial. A análise verifica documentos, não reputação.
O corretor já conferiu a documentação. Não basta?
O corretor tem função própria e relevante na negociação, mas a análise de matrícula, de risco registrário e de contrato é atividade jurídica. São trabalhos complementares, não substitutos.
Em quanto tempo fica pronto?
Depende do volume de certidões, do número de vendedores envolvidos e da resposta dos órgãos emissores. A análise preliminar da matrícula costuma ser bem mais rápida que o levantamento completo.
E se o parecer apontar problema?
Nem todo apontamento inviabiliza a compra. Boa parte é resolvida com exigência documental, retenção de parte do preço, garantia adicional ou cláusula específica no contrato. O parecer indica o que fazer, não apenas o que existe.
O escritório fica em Birigui. Atende no litoral?
Sim. A atuação no litoral paulista é feita de forma remota nas etapas documentais e presencial quando o ato exige.
Também atende quem está vendendo?
Sim. Do lado do vendedor, o trabalho é organizar a documentação e reduzir os pontos que travam ou atrasam o fechamento.
Qualificação do advogado responsável
Higor Carvalho Martins — OAB/SP 419.553
Formação
- Pós-graduado em Direito Imobiliário — Escola Paulista de Direito (EPD)
- Pós-graduado em Direito Empresarial — Fundação Getulio Vargas (FGV)
- Pós-graduado em Direito Tributário — PUC/MG
- Graduado em Direito — Centro Universitário Toledo (Unitoledo), Araçatuba/SP
Atuação institucional
- Membro Efetivo da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP — triênios 2019/2021, 2022/2024 e 2025/2027
- Membro Efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP — triênio 2025/2027
- Membro Efetivo da Comissão de Direito Empresarial da OAB/SP — triênio 2025/2027
- Membro das Comissões de Negócios Imobiliários, Família e Sucessões, e Notarial e Registral do IBRADIM — Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
Experiência
- 15 anos de atuação na área jurídica, incluindo o período como Escrevente em Cartório de Registro de Imóveis
- 8 anos de advocacia, inscrito na OAB/SP sob o nº 419.553
- Atuação em operações de compra e venda de alto padrão no litoral paulista, com concentração em Riviera de São Lourenço e Bertioga
Fale com o escritório
Atendimento com hora marcada.
Rua Barão do Rio Branco, 104 — Centro — Birigui/SP — CEP 16.200-001
Telefone e WhatsApp: (18) 99654-1499
higormartins60@gmail.com
Higor Carvalho Martins — OAB/SP 419.553. Membro Efetivo das Comissões de Direito Notarial e Registros Públicos e de Direito Imobiliário da OAB/SP. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.